ביקורת ותחזוקת מערכות כיבוי אש בבניין משותף
הציוד שנמצא בבניין כל השנה ונבחן פעם אחת — בשעת אמת. מעקב אחר מועדי בדיקה, תיאום מול בעלי מקצוע מוסמכים, ותיעוד שנשאר גם כשהוועד מתחלף.
מה נדרש בבניין שלכם — ולמה לא נכתוב את זה כאן
זו השאלה הראשונה שכל ועד שואל, ולכן נענה עליה בכנות במקום בביטחון מזויף.
הדרישות החלות על בניין בנושא בטיחות אש — איזה ציוד נדרש, באיזו תדירות נבדק, מי מוסמך לבדוק אותו, ואילו אישורים נדרשים — נקבעות על ידי הגורמים המוסמכים, ובראשם רשות הכבאות וההצלה והרשות המקומית. הן משתנות לפי סוג המבנה, גילו, גובהו והשימוש בו, והן מתעדכנות מעת לעת.
לכן לא נפרסם כאן מספרי תקנות, תדירויות מדויקות או רשימת דרישות. אתר של חברת ניהול אינו מקור מוסמך לכך, ובנושא שנוגע לחיי אדם — מידע שגוי מסוכן בהרבה מהיעדר מידע. בניין שיסתמך על מספר שקרא באתר ויגלה שהוא לא נכון נמצא במצב גרוע יותר מבניין שפנה ובירר.
לקריאה במקור: האגודה לתרבות הדיור מרכזת מידע על תקנות כיבוי אש בבתי מגורים, ומידע רשמי נוסף נמצא באתר כבאות והצלה לישראל.
מה שאנחנו כן עושים, וזה בדיוק מה שוועדים צריכים: עוקבים אחרי מועדי הבדיקות כדי שלא יפגו; מתאמים את הביצוע מול בעלי מקצוע מוסמכים; מוודאים שהליקויים הפשוטים — שהם רוב הליקויים — מטופלים; ושומרים תיעוד מסודר שהבניין יכול להציג.
זו אותה גישה שאנחנו נוקטים בכל נושא רגולטורי — ראו גם מאגרי מים והתאמות נגישות.
- ✓ מעקב אחר מועדי בדיקה
- ✓ תיאום מול בעלי מקצוע מוסמכים
- ✓ טיפול בליקויים פשוטים
- ✓ תיעוד מסודר לוועד
- ✓ התרעה לפני שתוקף פג
- ✓ הפניה לגורם המוסמך כשצריך
הבעיה האמיתית: תוקף שפג מתגלה תמיד מאוחר
ציוד כיבוי אש הוא מקרה יוצא דופן בתחזוקת בניין. רוב המערכות מודיעות שיש בעיה — משאבה מרעישה, ממסר קופץ, כתם מופיע בקיר. ציוד כיבוי אש לא מודיע כלום. הוא עומד על הקיר, נראה תקין לחלוטין, ואף אחד לא נוגע בו.
התוצאה היא שתוקף בדיקה שפג מתגלה כמעט תמיד באחת משתי דרכים, ושתיהן גרועות: כשמגיעה ביקורת, או בשעת אמת.
הסיבה השורשית לכך היא כמעט תמיד חילופי ועד. הוועד היוצא ידע מתי בוצעה הבדיקה האחרונה — או לפחות היה לו את המסמך. הוועד הנכנס לא קיבל את המידע, ולכן לא יודע שהמועד מתקרב. אחרי שנתיים־שלוש של חילופים, אף אחד בבניין לא יודע מתי משהו נבדק לאחרונה.
זה בדיוק הסוג של ידע שנעלם עם ועד מתנדב, וזו אחת הסיבות המשמעותיות שבגללן רציפות בניהול שווה כסף. אצלנו מועדי הבדיקות נמצאים ברשימה אחת עם התרעה מראש, ולא בראש של מישהו. ראו ניהול ועד בית.
מה יש בבניין ומה נבדק
רשימה שתעזור לוועד להבין מה קיים אצלו ומה דורש מעקב:
| מה יש בבניין | מה נבדק | הערה |
|---|---|---|
| מטפי כיבוי | תוקף בדיקה, לחץ, נגישות, שילוט | הפריט הנפוץ ביותר — וזה שהכי מרבים למצוא עם תוקף שפג |
| עמדות כיבוי וזרנוקים | שלמות הציוד, גישה פנויה | עמדה שנחסמה בארגזים או באופניים אינה עמדה |
| גלגלון | תקינות, זרימה, מצב הצינור | נבדק על ידי גורם מוסמך |
| דלתות אש | סגירה מלאה ואוטומטית | דלת שנתקעת פתוחה או שנחסמה בטריז מאבדת את תפקידה |
| תאורת חירום ושילוט מילוט | תקינות ונראות | נבדק שהיא עובדת בפועל ולא רק שהיא מותקנת |
| דרכי מילוט | מעברים פנויים | הליקוי השכיח ביותר בבניין מגורים — ואינו עולה כסף לתקן |
| מערכות גילוי | תקינות ותחזוקה תקופתית | קיים בעיקר בבניינים חדשים ובמגדלים |
* מה שנדרש בפועל בבניין מסוים, מי מוסמך לבדוק ובאיזו תדירות — נקבע על ידי הגורמים המוסמכים ומשתנה לפי סוג המבנה. הטבלה נועדה לעזור לוועד להבין מה קיים אצלו, ואינה תחליף לבדיקה מוסמכת.
הליקוי הנפוץ ביותר לא עולה כסף לתקן
אם יש ממצא אחד שחוזר כמעט בכל בניין מגורים, זה לא ציוד פגום — זה מעברים חסומים.
חדר מדרגות שהפך למחסן: אופניים, עגלות, ארגזים, רהיטים ישנים שממתינים לפינוי כבר חודשיים, עציצים. כל פריט בנפרד נראה תמים, והמצטבר הוא דרך מילוט שצרה ממה שהיא אמורה להיות — בדיוק במצב שבו אנשים יורדים בחושך, בעשן, ובבהלה.
אותו דבר לגבי דלתות אש. דלת אש נועדה להיסגר אוטומטית ולעצור התפשטות. דלת שנתקעה בטריז כדי שיהיה נוח לעבור, או שמנגנון הסגירה שלה התקלקל ואיש לא תיקן, מפסיקה לתפקד — והיא נראית בדיוק כמו דלת תקינה.
ועמדת כיבוי שנחסמה בארגזים או בציוד היא עמדה שלא ניתן להגיע אליה כשצריך.
המשותף לשלושתם: הם לא עולים כלום לתקן. זה עניין של מודעות ושל מישהו שעובר ומסתכל. בבניינים שאנחנו מנהלים, זה חלק ממה שנבדק ממילא — מי שמנקה עובר בכל הקומות ורואה את זה לפני כל אדם אחר. ראו ניקוי חדר מדרגות.
הנושא רגיש בין שכנים, ולכן עדיף שהפנייה תגיע מגורם חיצוני ולא משכן — בדיוק כמו בגבייה.
- ✓ מעברים פנויים בחדר מדרגות
- ✓ דלתות אש שנסגרות מלא
- ✓ גישה חופשית לעמדות כיבוי
- ✓ תאורת חירום תקינה
- ✓ שילוט מילוט נראה
- ✓ פינוי פסולת גדולה בזמן
ספרינקלרים בבניין מגורים — מה שוועד צריך לדעת
ספרינקלרים (מתזים) הם מערכת כיבוי אוטומטית שמופעלת מחום ולא מעשן, וכל ראש פועל בנפרד — לא כולם יחד, כפי שמרבים לחשוב.
איפה הם מופיעים בבנייני מגורים: לרוב בחניונים תת־קרקעיים, במחסנים, בחדרי מכונות ובבניינים גבוהים. בבניין מגורים ותיק ונמוך לרוב אין מערכת כזו בכלל.
מה שוועד צריך לדעת, בלי מספרים: אם יש בבניין מערכת מתזים, יש לה דרישות בדיקה ותחזוקה תקופתיות, והן נבדקות על ידי גורם מוסמך. הדרישות המדויקות — התקן החל, תדירות הבדיקה, ומי רשאי לבצע אותה — נקבעות על ידי הגורמים המוסמכים ובראשם רשות הכבאות וההצלה והרשות המקומית, והן משתנות לפי סוג המבנה, גילו וגובהו.
לא נפרסם כאן מספרי תקנים או תדירויות. בנושא שנוגע לחיי אדם, מידע שגוי מסוכן בהרבה מהיעדר מידע. מידע רשמי נמצא באתר האגודה לתרבות הדיור בנושא תקנות כיבוי אש בבתי מגורים.
מה שאנחנו כן עושים: עוקבים אחרי מועדי הבדיקות כדי שלא יפגו, מתאמים ביצוע מול בעלי מקצוע מוסמכים, ומוודאים שהאישורים מתויקים ולא נעלמים בין ועד לוועד.
והליקוי הנפוץ ביותר סביב מתזים: חסימה. ראש שמאוחסן מתחתיו ציוד, או שנצבע בשיפוץ, מפסיק לתפקד — והבניין לא יודע.
- ✓ מופעלים מחום, כל ראש בנפרד
- ✓ בעיקר חניונים ובניינים גבוהים
- ✓ הדרישות — כבאות והצלה
- ✓ אין מספרי תקנים באתר
- ✓ מעקב מועדים ותיוק אישורים
- ✓ הליקוי הנפוץ: ראש חסום או צבוע
תאורת חירום ודרכי מילוט
תאורת חירום היא פריט שכמעט אף אחד לא בודק, מהסיבה הפשוטה שהיא עובדת רק כשהחשמל נופל — כלומר בדיוק ברגע שבו אי אפשר לגלות שהיא לא עובדת.
מה שנשחק בה הוא הסוללה. גוף תאורת חירום יכול להיראות תקין לגמרי, עם נורית חיווי דולקת, ובפועל הסוללה שלו כבר לא מחזיקה. זה תהליך הדרגתי שקורה לאורך שנים, והדרך היחידה לדעת היא לבדוק בפועל.
בבניין ליד הים יש גורם מאיץ: לחות ואוויר מלוח פוגעים בחיבורים ובמגעים של גופי תאורה, ובמיוחד באלה שנמצאים בחניון או בחלל פתוח חלקית. הרחבנו על התהליך במדריך קורוזיה בבניינים ליד הים.
ושילוט המילוט — שלטים שדהו, נחסמו מאחורי ציוד או שנשרו ואיש לא החזיר. פריט זול לתיקון שנוטים להתעלם ממנו כי הוא לא מפריע לאיש בשגרה.
בבניין עם דיירים מבוגרים או עם דיירים בעלי מוגבלות, נושא דרכי המילוט מקבל משקל נוסף. זה נושא שכדאי שהבניין יהיה מודע אליו ויברר לגביו מול הגורמים המוסמכים — ראו גם הנגשת כניסה לבניין.
סורגים ומילוט — נושא שכדאי להעלות לפני ולא אחרי
זהו נושא שעולה בבניינים רבים ושכמעט אף אחד לא מדבר עליו בזמן: סורגים קבועים על חלונות.
סורג מיגון מותקן כדי למנוע כניסה — וזה בדיוק מה שהופך אותו לבעייתי במצב שבו צריך לצאת.סורג קבוע על כל חלונות הדירה עלול להפוך למלכודת אם יש שריפה, או אם צריך לפנות אדם מהדירה דרך חלון.
הפתרון המקובל הוא לתכנן לפחות פתח אחד בכל אזור שינה עם אפשרות פתיחה מבפנים — סורג נפתח או מנגנון שחרור נגיש שיודעים איפה הוא נמצא ואיך משתמשים בו.
מכיוון שהדרישות בנושא משתנות לפי סוג המבנה והנסיבות, זה עניין שכדאי לברר מול הגורמים הרלוונטיים לפני שמחליטים על תצורה סופית — ולא אחרי ההתקנה, כשהתיקון יקר ומסורבל.
אנחנו מעלים את זה בשיחה עם כל לקוח שמזמין סורגים, לא כדי למכור יותר אלא כי זו טעות שקשה מאוד לתקן בדיעבד. ראו עבודות מסגרות וסורגים.
- ✓ פתח מילוט אחד לכל אזור שינה
- ✓ סורג נפתח מבפנים
- ✓ מנגנון שחרור נגיש וידוע
- ✓ בירור מול הגורמים המוסמכים
- ✓ להחליט לפני ההתקנה
- ✓ לוודא שכל הדיירים יודעים
מה קורה כשמגיעה ביקורת
ביקורת בטיחות אש בבניין מגורים אינה אירוע יומיומי, אבל כשהיא מגיעה — או כשנדרש אישור בהקשר מסוים — הבניין מגלה בבת אחת מה מצבו.
מה שמבדיל בניין שעובר בקלות מבניין שנתקע אינו בדרך כלל הציוד עצמו, אלא התיעוד. בניין שיש לו רישום מסודר של מה נבדק, מתי, על ידי מי, ומה תוקן — נמצא בעמדה טובה. בניין שאין לו כלום צריך להתחיל מאפס ולבדוק הכל מחדש, וזה עולה זמן וכסף.
הליקויים שמתגלים ברוב המקרים הם הפשוטים: מטף עם תוקף שפג, מעבר חסום, דלת אש שלא נסגרת, שילוט שנשר, תאורת חירום שלא עובדת. אלה דברים שהיו נמנעים במעבר תקופתי פשוט.
ולגבי מה שנדרש בפועל, וכיצד: זה נושא לגורמים המוסמכים ולבעלי מקצוע בתחום. אנחנו לא מייצגים את הבניין מול רשויות בנושאי בטיחות אש, לא קובעים מה נדרש, ולא מנפיקים אישורים. אנחנו מרכזים את התיעוד, מתאמים את הביצוע מול מי שמוסמך, ודואגים שהבניין יידע מה מצבו לפני שמישהו אחר מודיע לו.
מה עולה ואיך זה משתלב בתקציב הבניין
בדיקות ותחזוקה של ציוד כיבוי אש הן מהסעיפים הקטנים יותר בתקציב בניין — וזה בדיוק מה שהופך את ההזנחה שלהן ללא הגיונית.
העלות תלויה במה שיש בבניין: מספר המטפים והעמדות, קיומן של מערכות גילוי, וגודל הבניין. הבדיקות עצמן מבוצעות על ידי גורמים מוסמכים בתחום, וההיקף נגזר מדרישות שנקבעות על ידי הגורמים המוסמכים ולא על ידינו.
מה שאנחנו מוסיפים הוא הניהול: לדעת מתי מגיע המועד, לתאם, לוודא שבוצע, לטפל בליקויים הפשוטים ולשמור את התיעוד. בבניינים בניהול שוטף זה חלק מהשירות ולא סעיף נפרד — ראו מחירון.
וההשוואה שכדאי לעשות: הסעיף הזה קטן ביחס לרוב מה שבניין מוציא עליו כסף. הסיבה שהוא נדחה אינה עלות — היא שאף אחד לא רואה אותו ולכן אף אחד לא זוכר. זה בדיוק סוג הדבר שלוח תחזוקה שנתי נועד לפתור. ראו אחזקת מבנים.
- ✓ לפי כמות הציוד בבניין
- ✓ ביצוע על ידי גורם מוסמך
- ✓ ניהול ומעקב אצלנו
- ✓ התרעה לפני מועד
- ✓ תיעוד שנשמר לאורך שנים
- ✓ כלול בניהול שוטף
מה כדאי שהדיירים עצמם יידעו
רוב תכניות הבטיחות בבניין מתמקדות בציוד, ופחות בשאלה אם מישהו יודע להשתמש בו או לאן ללכת. בבניין מגורים זה משנה יותר מאשר בכל מבנה אחר, כי בשעת אמת אין שם צוות מיומן — יש שכנים.
שלושה דברים שכדאי שכל דייר יידע: איפה נמצאת עמדת הכיבוי או המטף הקרוב לדירה שלו; לאן יוצאים — ובבניין עם יותר מדרך מילוט אחת, מה החלופה אם אחת חסומה; ואיפה נמצא מנגנון השחרור של הסורג, אם יש.
ונקודה שמעטים חושבים עליה — מי בבניין עלול להזדקק לעזרה. דייר מבוגר שמתקשה בהליכה, אדם עם מוגבלות, או מישהו שגר לבד בקומה עליונה. בבניינים רבים השכנים בכלל לא יודעים מי גר לידם, ובמצב חירום זה משנה. אין צורך ברשימה פורמלית — מספיקה מודעות בסיסית של השכנים הקרובים.
ומה שלא כדאי: להניח שהמעלית היא אופציה. בשריפה משתמשים במדרגות, וזו נקודה שדווקא בבניין עם דיירים מבוגרים מחייבת חשיבה מראש — ראו הנגשת דירה ובניין.
בבניינים שאנחנו מנהלים, המידע הבסיסי הזה מועבר לדיירים כחלק מהשוטף ולא כאירוע חד־פעמי, במיוחד כשנכנסים דיירים חדשים. ראו אפליקציה לניהול הבניין.
- ✓ איפה המטף הקרוב
- ✓ לאן יוצאים ומה החלופה
- ✓ מנגנון שחרור הסורג
- ✓ מי עלול להזדקק לעזרה
- ✓ לא להשתמש במעלית
- ✓ עדכון דיירים חדשים
אזורי שירות
ליווי ומעקב אחר בטיחות אש בבניינים באשדוד, אשקלון, יבנה, רחובות, ראשון לציון ונס ציונה.
במבנים מסחריים ובמשרדים הדרישות שונות ולרוב מחמירות יותר — ראו ניהול מבנה מסחרי. בבניינים גדולים ובמגדלים, שבהם יש בדרך כלל גם מערכות גילוי, ראו בניינים גדולים ומתחמים.
דיווח על ליקוי בטיחותי — מעקה רופף, דלת אש שלא נסגרת, תאורת חירום שרופה — דרך פתיחת קריאת שירות או בטלפון 054-987-8586. ליקוי בטיחותי מטופל אצלנו כתקלה דחופה.
מי שאחראי על מעקב הבדיקות התקופתיות משתנה לפי המסלול — מי מחזיק את מפת הספקים והבדיקות.
שאלות נפוצות
לא יודעים מתי נבדק הציוד בבניין?
זו התשובה הנפוצה ביותר שאנחנו מקבלים. השאירו פרטים ונעשה סדר — כולל מה שלא עולה כלום לתקן.